知名房地产专家谢逸枫撰文：近期中央会议表态要促进房地产市场平稳健康发展，两家公司此次再融资如果获准，意味着房地产再融资的政策将出现松动，上市房企再融资序幕将正式拉开。导读：2013年7月共有45家A股上市公司宣布了定向增发预案，预计融资金额总计1266.2亿元，创下年内新高。而京东方拟募集资金总额不超过460亿元位居榜首，统计数据显示，京东方从2006年至今，拟融资的总额已经高达700多亿元。房地产共有两家宣布定增预案，融资金额41.9亿。7月初，原本因筹划重大事项集中停牌的数家房企，在8月初陆续公布了再融资预案，如新湖中宝、宋都股份等房企拟融资额均在10亿元以上。8月7日，金科股份也因筹划重大事项宣告停牌，这多少超出了重庆地产界的预料，因为在西部的上市房企中，像具有保障房、旧城改造特征的中天城投、云南城投等目前仍未发布重大停牌公告。2010年初，为配合房地产调控政策，上市房企再融资被阻断。三年多来，一直有房企与主管部门沟通，希望开放再融资，且不少房企曾抛出再融资方案试探监管层的意图。据同花顺iFinD数据显示，2010年以来，已有40家上市房企抛出再融资计划，其中30家公司被迫停止实施，这些公司绝大部分集中在2010年推出方案，总融资规模接近745亿元。

保利地产曾于2010年推出再融资方案，计划募集资金净额不超过96亿元，投入到公司十余个地产开发项目。但公司于2011年年底时撤回了非公开发行的申请。招商地产也曾在2010年推出过再融资方案，融资规模均在50亿元左右，但也“无疾而终”。港股上市房企碧桂园总裁莫斌8月6日在中期业绩会上表示，公司一直关注房地产再融资有条件放开，希望公司的城镇化项目能够从中受益。公司的团队、产品系列正在为此做好准备。此外，迪马股份、银润投资都曾推出过再融资方案，但也都终止实施。目前，这两家房企均已停牌。从7月1日开始，一周内，包括金丰投资、宋都股份、迪马股份、新湖中宝、中弘股份与荣丰控股等6家上市房企因筹划重大事项宣布集中停牌。在国内地产发展史上，出现这种情况并不多见，猜测房企正酝酿重组或再融资。实际上，房企因楼市调控被压抑得太久了。今年初，面对全国房价普遍上涨的预期，国家再次重申房地产调控政策不放松。其实，去年11月底，包括旭辉控股、金轮天地等内地房企因A股暂停融资纷纷选择赴港上市，甚至万科、绿地等房企巨头也选择借道香港间接实现海外融资。

自3年前证监会宣布暂缓受理房地产企业重组申请以来，上市房企通过股市融资的道路被堵死，迫切需要多元化的融资渠道。事实上，年初以来已经有6家房地产上市公司发布定向增发预案，算上新湖中宝和海印股份，预计募资总额在135亿元左右。近期中央会议表态要促进房地产市场平稳健康发展，两家公司此次再融资如果获准，意味着房地产再融资的政策将出现松动，上市房企再融资序幕将正式拉开。

此次放开房地产融资，与楼市调控政策转向关系不大，短期看能够缓解中小房企的资金紧张。长期来看，能够降低社会资金利率水平，抑制债务膨胀，为稳增长提供流动性支持。在影子银行和融资平台等资金渠道普遍受限的阶段，房地产行业资金链的改善显得弥足珍贵，是诸多所谓稳增长政策中具有一定实质性内容的方向，充裕的资金才是实质性稳增长的硬道理。此前稳增长和调结构的核心矛盾在于鱼和熊掌难以兼得：既要稳定短期的经济数据，又要控制债务膨胀，这本是一对矛盾体。此时放开再

打开房地产再融资闸门，主要原因有四个方面，一是银行“钱荒”与企业及市场流动性紧张。二是实体经济融资成本挤压利润，社会融资贷款利息高，有助降低社会融资成本。三是释放市场流动性，通过再融资放出资金，促进投资与消费，拉动经济稳增长。四是拯救部分中小企业，防止出现小规模的中小企业死亡现象，稳定就业。尽管这并不代表房地产调控政策转向宽松，但在流动性偏紧的情况下，此举让资金链紧张的中小房企得以喘息。更重要的是，在稳增长和控制债务膨胀这对矛盾体中，此举可令地产企业不再依赖高息的表外融资，逐渐转向表内信贷和正常的股权融资，有利于减轻全社会的资金压力。同时还可以抑制银行资产质量风险扩大。

房地产再融资事实上已在放开，按照此前市场看法，房地产再融资的资金用途与房企对象及条件存在结构性与小范围性，主要针对保障房、棚改房、旧城改造、普通住宅等项目，且房地产再融的公司不能有违规记录。但是从目前实际情况上看，房地产再融资的资金用途与房企对象及条件并未作出严格的限制，说明房地产再融资不会受到很大的限制。没有规定有过违规的上市房企不能再融资，再融资的资金可以投向保障房、棚改房、旧城改造、普通住宅等商业物业项目。由于保障房、棚改房、旧城改造和普通住宅商品房项目，符合国家政策导向，会获得优先照顾。因此，能不能最后获得证监会的批准，主要是看上市房企的财务状况、销售业绩、偿债能力和信用情况。如果这四项指标符合监管要求，就应该没有什么问题。

曾经抛出过再融资方案但闯关失败的房企，应该会卷土重来。因为在调控最严厉的时期它们都没有愿意尝试和争取，尽管彼时获批的可能性几乎没有。如今，遇到这样重大的政策利好，他们当然不会放过机会。有的房企会把原来的方案修改后再次申请，有的可能会根据公司目前的实际情况推出新的再融资方案。这些闯关失败的房企再度推出再融资方案，获批的可能性比其他房企要大一些，因为他们曾与监管层有过这方面的沟通和交流，可能是房地产再融资受益的首批房企。从万科、保利、金地和招商地产等标杆房企的情况分析，其财务状况、销售业绩、偿债能力、信用情况四项指标都很优良，进行再融资不存在障碍。相反，不少中小房企业绩下滑甚至亏损，资金链紧张，负债率高企，这些都是其再融资路上的“拦路虎”。

再融资放开对房地产行业的发展非常有帮助，尤其是大型房地产公司得到的好处更多，有利于整个房地产业的整合，促进房地产能够更好、更健康地发展。不过，大部分房企仍难以从中受益，对房地产行业发展影响有限，并非小房企的“救命稻草”。上市房企再融资也需要资源，大型房企资源远超过小房企，再融资放开只会使得行业“马太效应”加剧。房地产将进入结构性分化时代，房地产行业资源整合及集中度正在加速调整。一些停牌的小房企存在大型房企或者其他有意涉足房地产的公司通过资产注入的方式被并购的可能。

自7月以来，关于证监会开启再融资闸门的消息一直没有断绝。8月1日，随着新湖中宝55亿元和海印股份8.34亿元再融资计划的集中出炉，这彻底打破了市场的不确定性。5天之后，宋都股份也公布了募资不超过15亿元的定增预案。同时，冠城大通也宣布不超过18亿元的可转债融资方案；招商地产也发布了“股份购买资产”的重大事项，金科股份昨日也因筹划重大事项而开始宣告停牌。2013年8月2日，新湖中宝发布再融资定增预案，并于当日实现正式复牌。2013年8月7日，宋都股份发布再融资定增预案。宋都股份于7日发布其非公开发行股票预案。预案显示，本次非公开发行预计发行数量不超过31，250万股(含31，250万股)，募集资金总额不超过15亿元。发行的股票种类为境内上市人民币普通股(A股)，每股面值为1.00元人民币。宋都此次发行的股票将以非公开的方式向特定对象发行，并于中国证监会核准之日起的6个月内择机发行。此次募资将会投向南京南郡国际花园项目、杭州东郡国际三期项目和补充流动资金，其中前两个项目分别投入8.49亿元和3.85亿元。

2013年8月7日，冠城大通发布再融资定增预案。冠城大通发布可转债公司债券预案公告。公告中称，本次可转债的发行总额不超过人民币18亿元(含18亿元)，其中每张可转债的面值为人民币100元，票面利率不超过每年4.0%。据冠城大通此次募集所得资金将计划投资于南京万盛世纪新城，该项目总投资为45亿元。2013年8月7日，招商地产发布再融资定增预案。公告显示，招商正在筹划发行股份购买资产事项，鉴于该事项尚存不确定性，为保证公平信息披露，维护投资者利益，避免对公司股价造成重大影响，该公司A股、B股股票自2013年8月7日起停牌。2013年8月7日，包括金科股份、中茵股份在内的多家上市房企皆以筹划重大事项为由，公告停牌。不过，公布定增预案的宋都股份则选择在当日正式复牌。8月7日，在宋都股份公布再融资预案、招商地产因筹划重大事项而停牌的刺激下，房地产板块强势上涨。亿城股份、中弘股份强势涨停，中航地产、宋都股份、泰禾集团涨幅均超过5%。

7月4日，国务院发布的《关于加快棚户区改造工作的意见》(以下简称《意见》)提出，2013年至2017年5年改造城市棚户区800万户，其中，在2013年改造232万户，并要求在资金筹措、用地供应、税费减免、安置补偿等方面加大政策支持力度。8月5日，国家发改委主任徐绍史针对保障和改善民生问题强调，坚持房地产调控各项政策，加大对保障性安居工程建设的推进力度，加快普通商品住房开工建设，支持居民家庭首套自住购房需求。目前在西部地区的上市房企中，中天城投、云南城投分别在贵州、云南承担了庞大的保障房、旧城改造以及一级土地整理项目。公开资料显示，2011年3月，中天城投与贵州省政府签署了《中天城投参与贵州省“十二五”保障性安居工程建设框架协议》，计划在“十二五”期间，在省内完成建设面积约1000万平方米(约20万套)、总投资约200亿元的各类保障性安居工程及其配套设施。云南城投在2008年就与昆明市政府签署了昆明市官渡区环湖东路高达4.18万亩的一级土地开发协议，其中一期4000余亩的开发合同已于今年5月底到期，云南城投已投入资金73亿元，目前仍有大量资金未能回笼。不过，截至目前，除了中天城投前不久因临时停牌引发业内猜想外，这两家公司暂未发布停牌公告。

继新湖中宝55亿元募资用于棚户区改造项目之后，又一房企宋都股份的再融资方案出炉，公司拟募资15亿元投向刚性需求的商品住房项目建设。已经停止三年的房地产企业再融资放开已经逐渐明朗。进入7月份后，包括宋都股份、金丰投资、新湖中宝、迪马股份、中弘股份、荣丰控股等房企，相继因“筹划与公司相关的重大事项”停牌。8月6日，房地产龙头企业招商地产也发布重大事项停牌公告，紧接着莱茵置业也宣布公司将于8日起停牌。值得注意的是，即使再融资开闸，也不代表房地产调控政策转向宽松，资金偏重用在政府鼓励的保障房和刚需住宅项目。在流动性收紧的情况下，大型开发商的基本面实力足以消化潜在的信贷紧缩的影响，但中小开发商则面临着成为并购目标的危险。随着放开房企融资，还是能够让很多资金链紧张的房企稍稍松一口气。尽管上半年房地产销售业绩风光无限，但房企的现金流并不容乐观。在已经公布半年报的16家房地产上市公司中，上半年经营性活动现金流量净额为-63.61亿元，同比大幅减少了132.9亿元；期末现金及现金等价物净增加额为-117.67亿元，去年同期则为132.58亿元。

谢逸枫，知名房地产专家、美国格理集团首席经济学家。

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