昨天(3月8日),全国人大常务委员会委员长栗战书,在十三届全国人大第二次会议上报告:“集中力量落实好党中央确立的重大立法事项,包括审议民法典,制定房地产税法等立法调研、起草,加紧工作,确保如期完成。”其中,关于“制定房地产税”的消息一出,瞬间引爆房产界和媒体界,舆论哗然,A股及港股房地产股股价大跌。
房产在绝大多数中国家庭的资产配置中占据较高的比重。房地产税的立法,关系到千家万户的重大利益,关系到千秋万代,自然人人关切。绝大多数人,都把栗战书的讲话理解成“房地产税立法要在2019年内完成”。其实,这是重大误解。
我们认真来看专家是如何做出的分析:
01、如期完成的“期”,是指什么时候?
2018年9月,十三届全国人大常委会立法规划中,已经非常清楚地将房地产税立法列为第一类立法项目,即条件比较成熟、任期内拟提请审议的法律草案。并明确,是本届人大任期之内提请审议。即2023年3月之前完成,目前尚在调研起草阶段。
02、2018年9月,有媒体透露:2018年4月初步形成的房地产税草案,曾经在省级人大及省级财政等相关部门内部征求过意见。后来也从其他渠道证实了这一消息属实。至2018年9月7日,全国人大常委会的五年立法规划公布,证实了4月份房地产税草案的内部征求意见稿,存在着较多问题。 如果那部征求意见的草案没有太大问题的话,完全可以不列入五年规划,2018年内就可以出台。
03、房地产税,从2003年提出(时称“物业税”)至今已经整整16年的历史。距离2013年十八届三中全会确定房地产税立法,也已经过去了6年时间。在长达16年的时间里,没有任何实质性的推进。
无论是从一个国家进入城市化中后期政府稳定税源的角度,还是从抑制房地产市场投机的角度,官方和公众对房地产税都寄予很大期望。甚至将其看成是稳定市场的最后手段。但房地产税的推进为何如此艰难?
这一税种,牵一发而动全身,是一个在法理上和现行的土地制度,特别是土地出让金制度有很大冲突的税种。甚至将改变中国房地产市场的顶层设计——土地制度,中国城市的土地产权,是国有的。对没有土地产权的公民来说,征收主要基于土地价值的房地产税,在法理上很难说得通。也无法解释已经缴纳的70年土地出让金,到底是什么性质?
04、仔细阅读今天栗战书的原话:如期的“期”,是本届人大的任期,不是今年年内。至于房地产税和房价之间的关系,毫无疑问,房地产税将增加房产的持有成本,能够在一定程度上抑制投资。
但房地产税绝不是左右房价的唯一变量。
诸多征收房地产税的国家,房价仍然在上涨。我国部分城市,上海和重庆于2011年开始试点所谓的“房产税”,但过去的8年中,上海和其他一线城市,重庆和其他中西部二线城市的房价的走势一样,并没有大的区别。特别是2011年至2015年间,中国并没有征收房地产税,但那个时期中国绝大多数城市的房价下跌。
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