无论是父母将房子过户给自己的孩子，或者孩子将房产归还父母（即直系亲属之间的房产赠与），进行产权变更的方式主要有赠与和买卖两种。不同的过户方式税费收取不同，而赠与和买卖哪个划算还是要看是否满足受赠人名下无房、满五唯一、普通住宅三个条件。

一、赠与和买卖究竟哪个划算？

赠与和买卖要交哪些税

所以，赠与还是买卖，需要根据房屋情况和年限来定！
即：
三种条件下，税费减免情况

当上述三种情况同时满足时，走买卖更划算！
当三种情况不能同时满足时，走赠与更划算！

举个例子：
老王想把自己名下的满五唯一的房子过户给自己的儿子小王。房子核定价200万，面积80㎡，普通住宅，小王名下无房。那么这套房子怎么过户给小王最省钱呢？
方式一：买卖。
契税：核定价×1%=2万元（网签价小于核定价）
增值税：满两年免征。
个税：满五唯一免征。
买卖方式需要缴纳税费2万元。
方式二：赠与。
契税：核定价÷1.05×3%≈5.7万元
印花税：核定价÷1.05×0.1%≈0.19万元
总计=5.7+0.19=5.89万元
赠与方式需要缴纳税费5.89万元。
结论一：
当上述三种情况同时满足时，走买卖更划算！

不妨假设老王房子只是满五年但是不唯一，即需要缴纳个税=核定价×20%=40万！
结论二：
当三种情况不能同时满足时，走赠与更划算！

二、走赠与程序需要什么流程及费用？
适用场景：如父母房产证加子女名字等。
适用条件：房产无房贷无抵押。
过户流程：
1）资质审核：受赠人是否有购房资格（15个工作日内出结果，30个工作日有效，未成年人不用资质审核）
3）所需材料：房产证、双方身份证、户口本、亲属关系公证（在一个户口本上的不需提供）、赠与合同。
4）办理缴税：携带上述材料到地税缴纳契税。
5）换房本：去住建委换新房本。

所需费用：
1)契税：房屋“核定价”÷1.05×3%的契税，1‰印花税（如果是共有房产更名为一人房产，税基为核定价×转让份额）。
2)其他：换房本的手续费80元。

三、走买卖程序需要什么流程及费用？
适用条件：房产无房贷无抵押。
过户流程：
1）资质审核：受赠人是否有购房资格（10个工作日内出结果，30个工作日有效）。
2）房源核验：到住建委申请房源核验，10个工作日内出结果。
3）签约：双方去住建委网签。
4）缴税过户：双方到地税局和不动产登记中心缴税过户。
所需费用：
a.契税：
90平米以下（网签价-增值税）× 1%；90平米以上（网签价-增值税）×1.5%
二套购房（网签价-增值税）×3%
b.个税：
差额×20% 满五唯一可以省去（部分城区或不可免征，详情咨询当地经纪人）
c.增值税及附加：
满两年普通住宅免征，非普通住宅（网签价-原值）÷1.05×5.6%
不满两年 网签价÷1.05×5.6%
温馨提示 ：
1）进行房屋赠与，房屋年限可按老房本下发时间开始计算，适合办理赠与后短期内出售，“满五唯一”可省个税！
2）进行房屋买卖，房屋年限按新房本下发时间开始计算，如果5年内出售，不能够享受“满五唯一”个税优惠。
3）赠与给未成年子女的房子，父母不能擅自出售。
a.转卖需要法定监护人出面
b.如果买方贷款，监护人需向银行提供“符合未成年人利益出售”的声明书，保证是为了孩子的利益出售房产。
c.必须要提供监护公证。