摘要：社科院房地产《蓝皮书》将全国35个大中城市房地产市场指标进行比较。其中6个主要指标比较的结果显示，2012年35个大中城市商品房、住宅均价超过其平均价格8145元/平方米、7650元/平方米的各有10个城市，全部为东部城市。连续多年未完成土地供应计划使得市场预期未来住宅将会继续供不应求，商品住宅市场易涨难跌。

　　北京去年商品房年均价为17022元/平方米，住宅16553元/平方米，商业用房20476元/平方米，均位居35个城市第二。深圳各种用途的房均价在35个大中城市中均列第一。在4个一线城市中，深圳商品房均价第一，北京第二，上海第三，广州第五。

　　蓝皮书分析，从需求方面看，北京2013年首次置业需求仍然强劲，改善性需求旺盛，收入倍增计划落实将大大提升支付能力，为房地产提供动力。

　　从供给方面看，此前的调控将使2013年北京楼市新增供应量继续处于低位。连续多年未完成土地供应计划使得市场预期未来住宅将会继续供不应求，商品住宅市场易涨难跌。

　　此外，蓝皮书预测，2013年北京二手房成交量将回升，价格缓涨。市场需求仍将以首置和首改为主，中低价位的普通住宅会占成交量主体。如果公租房不加快入市、扩大受益面，租金依然有可能长期上涨。

　　楼市预测

　　预测1 刚需有望呈现快速释放

　　《蓝皮书》指出，受宏观经济复苏的影响，2013年房地产投资、投机性需求增长压力可能略有缓解，但消费性需求有望加大释放。无房家庭的首套住房购买和现有住房条件较差家庭的改善性住房购买需求将呈现快速释放。当房价微调或温和增长时，实际购房决策可能集中实施。

　　预测2 反腐增存量房释放潜力

　　《蓝皮书》称，今年存量住房供应存在加大释放的潜力。一些投资投机性存量住房持有者存在转换资产持有形态、寻求新的投资机会的冲动，一些城市近几年内房价涨幅数倍之巨，多套住房持有者巨额的财富积累已经形成，他们对未来住房市场价格变化风险担忧和获利了结心态增强，中央加大反腐力度，官员财产公开制度实施预期增强，部分多套住房持有官员所持过量住房可能加速入市。

　　预测3 中小房企面临被迫退市

　　《蓝皮书》预测，房地产行业2013年将延续重组格局，行业整体暴利将逐渐消退。经多年调控，房地产开发的行业利润将逐渐向社会平均利润看齐，行业高利润也将逐渐与行业高风险相匹配。市场垄断程度将进一步提升，中小企业劣势将随赢利下降甚至亏损逐渐面临破产、倒闭压力，被迫退出市场。

　　预测4 个税政策或致房价攀升

　　《蓝皮书》指出，2013年房地产市场交易取决于具体政策措施选择和执行力度，部分城市房产价格可能出现较大幅度的攀升，存量住房交易量在20%个税政策实施后可能出现较大萎缩，新建住房交易量可能略有上升，但受制于新建住房供给能力，城市间市场分化将加剧。如果严格执行“一刀切”的20%个税政策，则总体房价可能出现较大幅度的攀升，如果政策实施重心转向持有环节税，则总体房价可能保持平稳态势或者略有回调。