近来，有一种声音在中国房市上越来越响亮了，就是中国房价根本不存在泡沫，理由有两条：

第一条：“因为对楼市调控多年，房价越调越高，所以不存在泡沫……”

众所周知，打蛇打七寸。而这些年的楼市调控措施，几乎没有一条是打在高房价的死穴上，这早已成了共识。显然，这一条理由本身就毫无逻辑可言，也就失去了辩驳的价值！

第二条：“由于供求关系，因为，造出来的房子都卖掉了，而且好些城市还都在限购。所以，中国房价不存在泡沫。”

对于这一观点，在此倒是可以好好儿地探讨一番。

首先，对人类来说基本有三种不同的需求：

空气、水和阳光等自然资源，是人类生活的第一需求。如果人类离开空气，最多只能维持几分钟；没有水的话，最多只能够支撑几天；而没有了阳光的话，世界将是一片漆黑。因此，空气、水和阳光才是人类真正的“刚需”，它们与价格无关，所以不存在泡沫一说。

而房子，虽然也是人类的生活必需，但“居者有其屋”和“居者拥其屋”的概念有所不同，房子并非一定要买来拥有，才能居住。因此把拥有房子说成是“刚需”，是非常不恰当的！

其次，食品、住房、衣物、医疗保健、必要的家具、交通工具、家庭保险、以及基础教育，是人类的基本生活必需品。

这些商品在经济学上，其价格一般都是“有效”的，由“供求关系”这只“看不见的手”来调节，自有其合理的价位，的确无泡沫可言。

当一种商品的价格达到一定的高度，人们没有能力购买时，需求就会下降。当房子作为商品时，本来也不例外。

但是，当房子被人们购买之后，渐渐地远离其单纯商品的属性，而被人囤积起来，出现空置房和“房姐”“房哥”等“房氏家族”，以至产生出诸多所谓的“鬼城”，便逐渐演变成另外的功能——一种低买高卖的资产——甚至最佳的投机炒作工具时，便体现了人性中的追求利润的第三种贪婪欲望的需求。

可能有人会问何以见得？

因为，单纯的商品只是用来消费和使用的，人们不会购买100台电视机囤在家里，除非电视机能低买高卖来盈利。

在此必须强调一点：单纯的商品是不会有泡沫的，只有当商品转化为资产之后，比如房子、黄金和股票，才会因炒作而产生泡沫。

而那些认为因为供求关系，中国房价不存在泡沫的人，显然是把房子归类在单纯商品的属性上了。

在过去的10年里，中国房价大幅飙升，北京平均房价从每平方4500元涨到近来的22000元。如果在10年前的最低点进入楼市，在现在的最高点抛掉，那么投资回报率超过380%，也难怪大家会为之疯狂排队抢房子了。

在这种情况下，无论多少经济学家、金融专家指出中国楼市有泡沫，而泡沫早晚必将是会破灭的，都没人愿意相信。因为大家坚信并预期，中国的楼市还有上涨空间，可以从中获利。而恰恰就是这种预期，使得泡沫越来越大！

其实，一旦大量的房子从单纯的商品，异化为资产后，从金融的角度就可很容易地判断出中国房价是否有泡沫，如，计算出空置房的比例。

有一个非常简单的金融公式：在楼市里，由于房地产是金融衍生品，加上房贷的乘数效应，只要有10%的房子被当作资产而空置的话，就会产生10%的泡沫。

另外，用我之前谈到的房价收入，以及下篇准备详谈的房价租售比，都可一目了然——中国房价岂止有泡沫，而且房价的泡沫已经大到史无前例！

陈思进，加拿大皇家银行风险管理部资深顾问。担任央视纪录片《华尔街》顾问。