当前的中国房地产走势备受国内外关注。经过20多年超高速发展，中国房地产相关贷款占银行信贷的40％，房地产相关收入占地方综合财力的50％，房地产资产占居民家庭资产的60％，房地产同时具有商品、资产甚至货币的属性，不仅自身而且对宏观经济发展至关重要。

今年以来，尽管各级政府已经采取了一些政策激励，但官方数据显示1月～9月房地产开发投资、新开工面积、销售面积同比下降幅度均高于1月～8月，呈继续调整态势。当下，准确客观研判房地产未来发展趋势，对于政府和市场均具有重要意义。

我认为，中国房地产正在管控式着陆。2021年下半年以来，在预期和政策逆转的背景下，从投资、销售和价格等当月同比指标看，房地产市场呈波动性下行且波幅逐渐缩小的趋势。这既不是所谓的“硬着陆”，也不是理想的“软着陆”，我称之为管控式着陆。之所以如此，除了房地产市场本身存在潜力外，主要原因在于中国房地产是一个行政干预比较强的市场：在市场过度高涨时，政府出手行政干预；市场下行时，政府出台政策对冲，以减缓市场加速下行。当市场过度下行时，政府必将出手行政干预。

目前，中国房地产市场的增量调整还未结束。从各国的经验看，房地产调整都是从高于合理区间的谷峰转向低于合理区间的谷底。就中国这次调整看，虽然数据显示2022年商品房销售和投资已经大幅下降到接近我们预测的全国未来十年每年10亿～12亿平方米的合理区间，但由于市场主体反应过度，调整有可能进一步加深。所以，开发投资、销售面积将会继续调整。而若按房价收入比测算中国房地产的合理价格水平的话，房价向下调整还远未接近合理区间。

中国房地产总体调整——包括增量、存量、结构和模式调整——需要一个长期过程。之所以如此，首先，这是一个短期内无法逆转的调整。此前各方希望这次调整能像2009年那样，通过政策的逆转快速连接产业循环链条，修复市场关系，甚至很快实现平稳增长和转型。但由于楼市基本面改变、市场预期变化、外部环境严峻，短期内依靠政策难以完全对冲已形成的楼市下行惯性。

其次，这是一次超长周期背景下的调整。工业革命以来200多年的历史表明，一个完整的房地产长周期大约在18年左右。这轮中国的房地产周期的上升期就达23年（1998年～2021年）。尽管存在一些市场化国家楼市下行周期比较短的情况，多数楼市的下行周期比较长。例如，日本最新一轮全国房地产调整从开始到2020年结束历经20年。中国在房地产持续超高增长中取得了巨大成就，也积累了复杂的问题，市场调整不仅涉及吸收价格、数量泡沫、促进供求平衡，也涉及修复各方资产负债表，重组资产和债务等，这些调整短时间难以完成。

再次，这是一次创造性破坏的调整。不仅要打破相互加强的负向收缩循环，向正向扩张循环转变，而且要结束房地产开发为主导的产业结构，开启服务为主导的产业结构，打破传统的“三高”（高房价、高负债、高度金融化）增长模式，转向杠杆适度的发展模式。

最后，这是一个行政管制下的调整。行政干预虽可避免市场失控，但也可能影响了市场销售、资产重组、债务重组、市场出清的进度和过程，因而会滞后于市场自动调整的时间。

未来，中国房地产市场的潜在增长曲线将向下平移。在房地产市场出现饱和或跨过拐点之后，中国房地产增量的开发和销售将呈台阶化下行走势。基于过去不变的条件，中国房地产未来十年年均新增商品住房的增量区间在10亿～12亿平方米，而由于技术进步、人口转型、外部环境变化等，这一区间可能会降到8亿～10亿平方米。

需要强调的是，政府是房地产尽快结束调整的关键主体。一方面，鉴于当前的宏观经济形势和预期，一些市场主体的资产负债表遭受严重损失，其目标函数从收益最大化转向风险最小化，已没有能力和动力扩展资产负债表，打破市场的负向循环；另一方面，维护全体人民收益最大化而确保宏观经济和房地产稳定增长，政府尤其中央政府需要采取一切可能措施。当前政府债务主要是长短期和央地间的结构问题，而不是总规模问题，因此，政府尤其中央政府有能力通过扩展长期债务，打破市场负向循环。建议政府向房地产领域实施宽松的金融和财政政策，在宏观经济逐步回稳的背景下，扭转市场主体的预期和行为，打破房地产市场的负向循环，实现房地产回稳和转型。

发于2023.10.30总第1114期《中国新闻周刊》杂志

作者：倪鹏飞