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被推上风口浪尖的“七天无理由退房”到底怎么回事?
编辑:    来源:南方都市报    发布时间:2021-11-27 09:27:36    浏览次数:749
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邹平房产网资讯内容提示:无理由退房,最早是开发商恒大在全国开展的营销活动。市场观点普遍认为,“无理由退房”的做法能够强化购房者的入市心理,赋予了购房者更大的灵活性,可以对购房者起到吃“定心丸”的作用。

11月23日,龙岗区住房和建设局发布了《龙岗区关于房地产项目全周期管理的指导意见》的征求意见稿。(下称“意见”)

加强龙岗区房地产市场管理

正在征求意见

据公告显示,该意见为进一步加强龙岗区房地产市场管理,牢固树立系统管理和全周期理念,结合龙岗区实际草拟。

具体来看,意见分为总则、科学规划、规范设计、品质建设、审批服务、规范销售、验收标准、严格交付、其他措施,以及附则共10章,贯穿房地产项目规划、设计、建设、销售、验收、交付的全周期。

其中,意见提出,鼓励开发企业探索7天无理由退房机制,在开发企业与买受人签订《深圳市房地产认购书》的同时,买受人可以选择是否签署《无理由退房协议》。

另外,龙岗将开展不定期联合检查,重点对以下房地产市场销售行为乱象从严查处:非住宅类项目进行“类住宅”、教育承诺等虚假宣传的;非住宅类项目售楼处展示具有居住功能的样板房;非精装修项目存在捆绑装修销售等行为。

立案调查期间,依法停止办理规划验收、竣工验收备案和预售许可相关手续。对已取得预售许可的项目,控停销售行为。

龙岗区住建局相关人员告诉南都记者,该意见正在公开征求市民和各单位意见,具体正式文件发布时间待定。而关于市场热议的“七天无理由退房机制”,目前政府只是鼓励企业开发探索,并非部分媒体所说的政府主导、强制要求。

南都记者注意到,坪山区住建局曾全市率先构建房地产项目全过程监管体系。

2019年,坪山制定出台《坪山区房地产项目全过程监管指导意见》及配套工作方案,以构建房地产项目全过程、全方位和全覆盖的监管体系,进一步规范涉及房地产领域的规划、用地、建设、销售、配套等行为,维护房地产市场秩序,促进房地产市场平稳健康发展。

政策之外各视角下的观点

这份意见稿四十三条规范,给房企从开发到销售的全周期都套上了紧箍咒。”深圳某房企的策划经理告诉记者,比较引人注目的是鼓励企业探索“7天无理由退房机制”。过去很长一段时间,不少项目也一直在强调“无理由退房”,不过具体是否真的执行了,不得而知。龙岗的意见稿把“无理由退房”这件事摆到了台面上,让购房者有规章可循。

只是对于“7天无理由退房机制”的指导意见,家在龙岗的市民李小姐向南都记者表示可能还需要更多的政策规范。“本质从房企出发,你可以有政策他们也有对策,这个无理由退房协议会导致房企出什么对策感觉对于消费者本身而言是增加了成本的。”

对于后续市场的影响,李小姐仍有疑虑,“反向来说,我觉得七天无理由退房给更多抢房的人有了很多的机会,反而会误伤刚需。”

另一位已经在深圳拥有首套房的市民康先生则表达了不同的观点,“我认为‘7天无理由退房’很人性化,类似淘宝的不满意退货。而且《无理由退房协议》应该是有保障的,届时应该不至于出现退不到钱的现象。”

对于资金能否顺利退款到购房者账户的问题,投资拓展经理芦先生告诉记者“能不能退要看钱给到谁,给了房企退就比较难,但是如果进监管户,也许就好退。”

易居研究院智库中心研究总监严跃进在接受南都记者采访时表示,过去无理由退房的概念,其实主要是指房企推出的营销模式,即房企通过无理由退房的承诺,可以让购房者更加踏实和放心。

而现在地方政府层面将这个内容写入制度框架中,那么对于后续房企等也会产生较大的约束和影响。至少在购房中,冲动性的买房有很多,而且一旦买了,要退房就很困难。所以深圳此次抓住了这些痛点,给予了较大的政策修正,有助于更好地保障购房者的权益。对于全国其他城市也是有积极借鉴意义的,其有助于创造更为健康的交易机制,也有助于减少各类交易的纠纷。

7天无理由退房?

这些陷阱必须了解

南都记者注意到,无理由退房,最早是开发商恒大在全国开展的营销活动。市场观点普遍认为,“无理由退房”的做法能够强化购房者的入市心理,赋予了购房者更大的灵活性,可以对购房者起到吃“定心丸”的作用。

那么购房者在面对“无理由退房”需要注意什么?广东华商律师事务所周争锋律师在接受记者采访时表示,“无理由退房”隐藏着多重陷阱,部分房企要求退房必须先把全款支付了,然后再提交申请,不过退房时间却不定,而这实际上变相的成为了开发商融资的手段。

周争锋律师列举了山东菏泽中院判决过的类似案件:因小区房屋存在严重质量问题,沈某要求“无理由退房”,并与某置业有限公司签订《解除商品房买卖合同及认购书协议》,并约定沈某将该房屋退回,该置业有限公司却以《协议》未明确退款期限为由,迟迟未按约退款。沈某长期催讨其仍拒不返还。遂诉至法院。

法院经过审理认为,解除协议签订后,某置业有限公司未按约向沈某退还全部购房款,显属不当,判决某置业有限公司返还沈某购房款。

无限期回款只是“无理由退房”遭遇的第一道难关。“支付高额违约金”、“设置退款障碍”、“退款不退息”、“隐藏中介佣金”等问题层出不穷。

湖州市吴兴区人民法院就相关案件做过整理并提示购房者,如果签订《无理由退房协议》,一定要明确退款期限、退房需要哪些文件、需要交纳哪些费用等具体附加条件。即使不签订协议,也一定要在购房合同上备注写明,或者通过其他形式固定有关证据。

周争锋律师进一步告诉记者,针对开发商打着“无理由退房”的旗号来进行融资的行为,不少城市的住建部门均采取了相应措施规范。

据《安徽省消费者权益保护条例(2016修订)》第三十七条:商品房买卖合同签订前,消费者放弃购买的,商品房开发经营者应当全额退还预收的费用。周争锋律师告诉记者,目前全国各地只有安徽省用立法的方式保证了买受人在签订认购书以后,只要没有签署正式的预售合同,都可以享有无理由退房的权利,不附加任何条件。

而在广东,2021年10月1日,《广东省住房和城乡建设厅关于进一步规范商品房销售信息公示的通知》正式开始实施,其中第二条规范信息公示要求更明确,房地产开发企业采取“可无理由退房”方式销售的,应明确退款时限。

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