大家都清楚，一开始商住房相关政策并没有具体明确，只是随着时间的进行，政策的不断演化，调控从市场正确逐步变成政治正确，在政治正确的前提下----“房子不是用来炒的”概念下，每种调控方式都一定奏效，而且也一定要有效。

近年来，随着各地楼市调控政策升级不断，不少刚需、投资客一房难求，纷纷涌向商办类楼盘，使得商住房成为市场的焦点。尤其是北上广深等一线城市，作为限购后的一种另类“擦边球”产品选择，很多购买商住房的人，都是把它当作定居北上广生活的跳板。那么商住房和住宅有什么不同？商住房40年后产权归谁？

什么是商住房？

商住房，是指楼盘以商业立项，但以住宅名义对外销售。因限购政策和价格，大量一线城市的刚需人群选择了购买商业性用房来自住。

商住两用房和住宅有什么不同？

1.商住两用房的土地使用性质为综合用地，根据国家土地法规定，综合土地的使用权年限为50年，而普通住宅的使用年限一般是70年。2.未来使用费用不确定。商住房的水、电、暖等使用费用都将采取商用价格。所以，对于购房者应该在购房时询问清楚。目前，开发商大多在前期开发中采取相应的补救措施，能按民用价格缴纳。3.商住两用房和普通住宅相关税费存在差异。普通住宅项目初次购买和未来转让时契税为1.5%，而50年产权的住宅，其契税按3%缴纳。4.贷款条件的限制。购买商住两用房大多不能申请公积金贷款，但是也有少数项目在开发商的努力下能够办到。另50年产权或者40年产权的住宅，如采用银行贷款的方式，只能得到五成或六成按揭。5.对于普通住宅而言商住两用房的人防和消防建设标准较高，相对更为安全。

商住房40年后产权归谁？

但根据相关规定，商用房产权年限为40年，低于普通住宅的70年产权，40年后，商业地产的使用权归谁？会不会被国家收回？而且产权期限问题，直接影响了“商住两用”项目的房价。除核心区外，北京不少“商住两用房”二手房价格均低于同地段住宅。

我国2007年出台的物权法名列前茅百四十九条规定，住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期；非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，并无自动续期的规定。

如果续期问题“有法可依”，根据我国1994年出台的《城市房地产管理法》第2十一条规定：“土地使用权出让合同约定的使用年限届满，土地使用者需要继续使用土地的，应当至迟于届满前一年申请续期，除根据社会公共利益需要收回该幅土地的，应当予以批准。经批准准予续期的，应当重新签订土地使用权出让合同，依照规定支付土地使用权出让金。”

即便国家批准了续期，对于采用何种方式续期，新的年限怎么制定，续期费用的标准如何，各方也存有争议。有专家认为，根据现有法律来看，很可能会由业主缴纳土地使用金；也不排除以后也像住宅一样自动续期，而且有可能不用缴费。

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