编者按: 冒着酷暑看了十几个楼盘，终于打定主意选定了自己未来的家，心中畅想着未来美好的生活。可现实却是，许多业主正为售楼书上的美好承诺不能兑现而频频将开发商告上法庭。据调查，该类诉讼已占到今年房地产官司的首位。
　　面对业主的起诉，开发商理直气壮：“在购房合同里，我也没有承诺售楼书上写的就一定实现。”明摆着，逗您玩呗!
　　现今，开发商与购房人签订的《商品房买卖合同》(以下简称《合同》)是建设部颁布的示范文本。除了这个文本，其实购房人还可以签订补充协议。那么购房协议到底该怎么签?专业人士给您答疑。
　　1、面积误差有猫腻
　　律师提示：
　　个别发展商将经营性用房、人防工程或其他与房屋无关的面积充做面积误差。购房者可以在补充协议中明确所购房屋的实际使用率，即实际使用面积与房屋总建筑面积的比率。当开发商交付的房屋达不到约定的标准时，购房者便可选择退房并要求发展商承担违约责任。
　　2 装修拒绝说进口
　　律师提示：
　　建议在补充协议中详细约定与房屋有关的所有内外装修、设施设备的种类、型号、品牌等。写明“出卖人达不到约定标准的，买受人有权要求出卖人赔偿双倍的装饰、设备差价。”不能用进口、高级等名词。
　　3 贷款不批分责任
　　律师提示：
　　如果由于开发商的原因导致贷款得不到批准，购房者可以选择退房并要求发展商承担违约责任;如果由于自身原因，可选择变更付款方式或要求退房。这些内容在格式合同或补充协议里应明确约定。
　　4 赠送花园别轻信
　　律师提示：
　　《中华人民共和国城市房地产管理法》第31条规定：“房地产转让、抵押时，房屋的所有权和该房屋占用范围内的土地使用权同时转让、抵押。”所以即使房地产商在合同中约定了楼门前底层用户窗户下的小绿地归您使用，如果没有得到全体购房人的认可，这种约定并不保险。您最好能和房地产商约定清楚使用的费用和期限，并明确使用权如被全体业主收回，房地产商应赔偿什么损失。
　　5 配套设施留意时间
　　律师提示A
　　在开发商拥有会所、地下车库独立产权的情况下，在合同中明确是小区自用还是在保障小区业主使用不受影响的情况下，经业主大会同意后可对外开放，并明确具体的使用费用。
　　对出售的地下车位，不买车位的购房人就要在合同上明确，自己如果将来有车，可以停在什么地方。
　　律师提示B
　　一些购房人在合同里只约定“预留电话线、有线电视插座、管道煤气入户、24小时热水……”，却没有说明这些功能在入住时是否能正常使用，这种含糊不清的约定是没有意义的。
　　律师提示C
　　关于配套设施业主通常认为合同中有这样一条就放心了：“保证邮局、商场、幼儿园等配套设施在某年某月某日达到使用条件”。
　　对于“使用条件”业主往往理解为只有开张才能算达到使用条件。
　　但开发商会说：“房子卖出就达到使用条件了。至于什么时候开张不是我说了算。”所以应在合同中注明什么叫达到使用条件。
　　6 交房标准具体化
　　律师提示：
　　将交房含义具体化，即规定为：交房屋钥匙，否则应为开发商违约。还有一个问题就是开发商在规定的时限内办不下产权证该怎么办，很多合同里没有规定，应明确为若不能按时办理，则开发商支付违约金或业主退房。
　　7 维修连坐开发商
　　律师提示：
　　在北京市新增楼盘中，部分采用了通过燃气系统独立供暖的方式，而不再通过市政热力管线集中供暖。由于提供该种燃气系统的大多为德国、意大利等国外厂商，购房者难以保修和维修。
　　最好在补充协议中将开发商的责任和厂商的保修、维修、更换的责任连带起来，要求开发商在购房者联系不到厂商的情况下保证正常供暖，并负担一定的维修费用。
　　8 管家好坏先相面
　　律师提示：
　　新版《合同》已提示购房者，就开发商指定的物业服务收费价格，服务内容、服务质量与开发商自由约定。但这还不够，在补充协议里还应约定：前期物业的服务时间、物业权利、物业期限届满后，由业主委员会或全体业主决定是否继续聘任物业或重新指定其他物业。
　　四类条款不能签
　　条款1
　　“在出卖人出示了《住宅质量保证书》和《住宅使用说明书》，并单方签署了《房屋交接单》的情形下，视为出卖人已完全具备向买受人交付商品房的条件。”
　　这是开发商为减少因业主拒绝办理入住所带来的麻烦而制定的，属单方认可就能成就的条款，意味着业主办理入住是无条件接受开发商提供的房屋。
　　条款2
　　“建筑面积或套内建筑面积误差缩水超出3%，除向买受人退还全部房款外，按人民银行同期存款利息支付利息。”
　　购房人要坚持改为人民银行同期固定资产贷款利率，因为这两者之间的差别很大。退一步说，即使不约定，也不能约定成存款利率，因为不约定的情况下诉讼时还可能主张贷款利率。
　　条款3
　　“买受人申请商业银行贷款的具体数额和具体年限以银行最后审批为准。如果银行批准的贷款金额低于买受人所申请的数额，则买受人必须在接到银行或出卖人通知之日起10日内，以现金形式向出卖人支付差额部分，否则视为逾期付款，应按买卖合同第七条承担违约责任。”
　　这是开发商转移风险的条款，本来应该由双方承担的风险，现在变为由购房人来全部承担。
　　条款4
　　“不可抗力包括买卖合同订立后发生的临近市政工程建设导致商品房无法进行正常施工。”
　　这是开发商免除自身责任的条款，单方扩大了法律规定的不可抗力范围，购房人可不接受。